Jakie jest przeznaczenie mieszkania w nowym budynku i możliwe ryzyko?

Ze względu na zysk wielu inwestorów na rynku nieruchomości sprzedaje mieszkania na końcowym etapie budowy, gdy koszt mieszkania wzrósł (a nie raz) od początku projektu, ale deweloper nie pozostawił mieszkań. Zawarcie takiej umowy jest możliwe tylko poprzez przeniesienie własności mieszkania w nowym budynku, co to oznacza i jakie niuanse należy znać, aby uchronić się przed najbardziej prawdopodobnymi zagrożeniami - przeczytaj ten artykuł.

Co to jest przydzielanie praw własności

Zanim dowiesz się, jak bezpieczny jest zakup nieruchomości zgodnie z tym schematem, musisz zrozumieć, co to jest przydzielenie mieszkania w nowym budynku, aby prawnie wyjaśnić istotne aspekty związane z tego typu transakcją.

Przeniesienie własności jest jedynym sposobem dla akcjonariusza na sprzedaż mieszkania w niedokończonym domu przed oddaniem go do eksploatacji. Dlatego dochodzi do cesji tylko wtedy, gdy sprzedawca nie jest deweloperem, ale fizycznym (posiadacz kapitału, który kupił mieszkanie od dewelopera) lub osobą prawną (firma wykonawcza, inwestor organizacyjny). Ten sposób przeniesienia praw do mieszkania jest przewidziany w ustawie federalnej „O uczestnictwie we wspólnej budowie”. I jest to możliwe od momentu rejestracji umowy o uczestnictwo w budownictwie (DDU) do daty dostawy domu.

Przeniesienie mieszkania jest transakcją, w wyniku której następuje przeniesienie praw własności do lokalu mieszkalnego. Ale skoro mówimy o mieszkaniu w budowanym domu wraz z prawami do niego, obowiązki inwestora nieruchomości zostają przeniesione. W rzeczywistości przedmiotem sprzedaży nie jest sama obudowa, lecz umowa, na mocy której nabywca może w przyszłości stać się właścicielem (DDU). Do tego momentu mieszkanie nie jest faktycznie istniejącym obiektem, ale tylko warunkowe, z danymi warunkowymi i numeracją (adres pocztowy, dokładny obszar i numer mieszkania stają się znane dopiero po oddaniu domu do użytku). Faktyczne przeniesienie mieszkania do nowego właściciela odbywa się zgodnie z aktem przeniesienia i dopiero po uzyskaniu zgody na uruchomienie.

Zamiast słowa „przypisanie” w oficjalnych dokumentach często występuje termin prawny - cesja. Porozumienie w sprawie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z DDU podlega rejestracji państwowej.

Ważne! Niespełnienie któregokolwiek z warunków prawnych może prowadzić do uznania transakcji za nieważną.

Rodzaje przydziałów

Transakcje przydziału są podzielone na dwa typy, w zależności od tego, czy sprzedający jest osobą fizyczną, czy organizacją (osobą prawną). 2

25. W pierwszym przypadku najczęściej mówimy o uzyskaniu korzyści z powodu różnicy między cenami na etapie wykopu i na ostatnim etapie budowy (kilka miesięcy przed postawieniem domu). Sprzedający kieruje się także chęcią uniknięcia płacenia podatku. Podczas gdy współinwestor nie staje się właścicielem, jest on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania (PIT), ale jednocześnie oszczędza znaczną część (podatek nie zostanie obliczony na podstawie wartości katastralnej, a zatem bez zwiększenia o współczynnik 0,7). Ale rejestrując nieruchomość, właściciel jest zobowiązany do zapłaty 13% podatku od kosztu sprzedaży (jeśli jest właścicielem mieszkania przez mniej niż pięć lat). Jakie ryzyko może powstać przy przenoszeniu praw od akcjonariusza na inną osobę?

Przy zawieraniu umowy cesji akcjonariusz zmienia obecny PSD. Jednocześnie nowy akcjonariusz musi uzgodnić warunki dewelopera, które zostały uzgodnione z poprzednim uczestnikiem wspólnej budowy. Dokonywanie zmian w DDU nie jest już możliwe. Ale to jest jego plus. Wszystkie obowiązki dewelopera pozostają takie same - nowy posiadacz odsetek otrzyma określony apartament po uzgodnionej cenie i w określonym czasie. 2

25. W drugim przypadku, jeśli prawa i obowiązki wynikające z DDU zostaną przeniesione na podmiot prawny, procedura przetwarzania transakcji nie różni się zbytnio od poprzedniej wersji. Jedynym wymogiem dla organizacji jest to, że rozliczenie z deweloperem musi być dokonane w formie bezgotówkowej i dopiero po rejestracji stanu DDU.

Postawy programistów wobec przydziału i koordynacji

Zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej (mianowicie ustawą federalną nr 214), nie jest konieczne uzgodnienie transakcji, jeśli cena umowy cesji jest w pełni zapłacona . Jeśli płatność jest dokonywana tylko częściowo, zgoda dewelopera jest warunkiem przeniesienia praw do mieszkania. Jest to ogólna zasada, od której istnieją wyjątki. Jeśli deweloper w DDU zalecił bezpośredni wymóg: „cesja praw bez zgody dewelopera jest niemożliwa” - wówczas posiadacz kapitału jest zobowiązany do przestrzegania warunków umowy, na podstawie których podpisał swój podpis.

Nie wszyscy deweloperzy przyjmują transakcje przypisania praw. Niektórzy po prostu rejestrują się w DDU, aby uzgodnić transakcję cesji. Inni wolą otrzymywać świadczenia: pobierają opłatę za możliwość przeniesienia roszczeń na inną osobę w wysokości 1-15% wartości mieszkania.Kto dokładnie powinien ponosić te koszty, nie jest jasno określony w przepisach, wszystko zależy od porozumienia między stronami. Najczęściej koszty te pokrywa pierwszy akcjonariusz, który zgodził się na warunki dewelopera. Jednak w praktyce sprzedawca często przecenia cenę mieszkania, aby nadrobić różnicę.

Jeszcze inni zalecają w DDU bezpośredni zakaz wykonywania tej transakcji. To, nawiasem mówiąc, nie jest całkowicie legalne i może zostać zakwestionowane w sądzie (jeśli wcześniej praktyka wykazała bezsens takich apeli ze strony inwestorów na rynku nieruchomości, teraz jest pozytywny trend - sędziowie coraz częściej przejmują stronę uczestnika w budownictwie wspólnym).

Ważne! Nawet jeśli w DDU nie ma klauzuli dotyczącej zakazu lub obowiązkowej zgody, strony są zobowiązane do powiadomienia dewelopera o zmianie akcjonariusza.

Ryzyko przy przypisywaniu

Aby zrozumieć, czy w umowie występują „pułapki”, musisz znać motywy, które kierują sprzedawcą. W przypadku przeniesienia praw do mieszkania w budowanym domu wszystko jest bardzo jasne i zrozumiałe. Sprzedawca chce uzyskać zysk i unikać podatków. I nie ma znaczenia, kto działa jako akcjonariusz - prywatny właściciel lub organizacja.

W tym przypadku prawdopodobieństwo spotkania oszustów nie jest wykluczone. Aby uniknąć ryzyka (utrata pieniędzy i mieszkania), warto sprawdzić:

Pierwsze trzy punkty wiążą się z ryzykiem niedokończonej budowy: sprzedawca może poruszyć pragnienie pozbycia się takiego obiektu bez utraty pieniędzy . Wyraźny znak „zamrożonej” konstrukcji, gdy 70% - 80% sprzedanych mieszkań, w określonym domu, jest oferowanych na podstawie umowy cesji, a prace budowlane na obiekcie są zakończone tylko o 20-40%.

Ostatnie dwa są związane z ryzykiem utraty wszystkich inwestycji lub z ryzykiem nieprzewidzianych wydatków. Jeśli poprzedni posiadacz kapitału w ogóle nie zapłacił lub nie zapłacił za mieszkanie, obowiązek zapłaty zostanie nałożony na nowego uczestnika wspólnej konstrukcji (nawet pomimo tego, że już w pełni spłacił się ze sprzedawcą).

Jak pokazuje praktyka, często zdarzają się przypadki, w których sprzedawcy próbują oszukiwać, oferując przeniesienie praw na podstawie wstępnej DDU. Taka umowa nie jest prawnie wiążąca, ponieważ nie jest nawet zarejestrowana w regaliae. Takim oszukańczym działaniom często towarzyszy podwójna sprzedaż i zawsze kończy się utratą pieniędzy i mieszkania dla oszukanego nabywcy.

Hipoteka: procedura

Prosta, choć niezrozumiała na pierwszy rzut oka, transakcja cesji jest skomplikowana, gdy płatność jest dokonywana kosztem funduszy hipotecznych. Rozważ trzy różne sytuacje i procedury w każdym z nich. 2

89> 90 1. Sprzedawca kupił mieszkanie kosztem funduszy hipotecznych. Główne pytanie brzmi: jak przenieść prawa do nieruchomości, jeśli bank nałożył opłatę?

Jeśli sprzedawca kupił mieszkanie hipoteczne, transakcja cesji będzie możliwa dopiero po całkowitym spłaceniu długu. Możesz spłacić pożyczkę na koszt kupującego w kilku krokach (ale tylko pod warunkiem, że kupujący ma gotówkę):

• sprzedający i kupujący powinni sporządzić umowę pożyczki lub paragon (niezarejestrowany, ale sporządzony na piśmie) w dwóch egzemplarzach, przechowywanych przez długi czas, w przypadku roszczeń) i dopiero po tym przekazuje pieniądze na spłatę pożyczki i usuwa „obciążenie”;
• rejestracji transakcji na podstawie umowy o przeniesienie praw.

Pożyczka na obiekt gotowy do dostawy i zrealizowana poprzez cesję praw nie jest udzielana we wszystkich bankach i za duży procent (nie w początkowej fazie) budowa - zamiast 9,5% rocznie - 11-13%). W związku z tym nabywca ma prawo zażądać od sprzedającego znacznej zniżki. Jeśli nie ma tylu ludzi, którzy chcą kupić mieszkanie na podstawie umowy o przeniesienie, druga strona będzie musiała je spełnić w połowie.

Aby uzyskać pożyczkę, bank otwiera specjalne konto dla klienta, do którego kredytobiorca jest zobowiązany wpłacić zaliczkę. Są też fundusze kredytowe. Procedura jest zakończona poprzez przeniesienie całej kwoty na konto sprzedającego, które jest przeprowadzane dopiero po zarejestrowaniu przez państwo umowy cesji (w rejestrze). 2 888 90 3. Obie strony dokonują zakupu kosztem funduszy hipotecznych.

Jeżeli dwóch „wierzycieli hipotecznych” występuje jako strony transakcji, nadal jest możliwe przeniesienie praw, jeżeli pierwszy akcjonariusz otrzyma zgodę od swojego banku udzielającego pożyczek.